Landkauf – Eigentum – Title

Eigentum auf den Philippinen – weitere Aspekte des Landerwerbs


Nachdem wir Ihre möglichen Alternativen in ihren Grundzügen kurz beschrieben haben, wollen wir auf einige weitere Aspekte des Landerwerbs eingehen. Zu diesem Zweck zitieren wir einige der „Ratschläge“ die sich im Internet finden lassen.

Werbung


Internet-Zitat: Grundbuch auf den Philippinen

Es gibt auf den Philippinen ein Grundbuchamt (Register of Deeds) Dieses Amt kann Grundbuchauszüge erstellen. Ein solcher Grundbuchauszug nennt sich „Original Certificate of Title“ – Abkürzung: OCT.

Das ist falsch. Das Register of Deeds kann und wird „Deeds of Absolute Sale“, also offizielle, notariell beglaubigte Verkaufs-/Kaufverträge auf Antrag registrieren. Dieser Eintrag begründet an sich aber kein Eigentumsrecht.

Der Supreme Court hat in einem Fall hierzu festgestellt:

“It is settled that registration is not a mode of acquiring ownership. It is only a means of confirming the fact of its existence with notice to the world at large. Certificates of title are not a source of right.”

Der notariell beurkundete „Deed of Absolute Sale“ ist das Basisdokument, das bei einem Verkauf-/Kauf den neuen Eigentumsanspruch festschreibt. Es ist jedoch nicht zwingend, ein über einen „Deed of Absolute Sale“ erworbenes Grundstück im Register of Deeds eintragen zu lassen. In diesem Fall spricht man von einem „unregistered parcel of land“.

Das über einen „Deed of Absolute Sale“ zustande gekommene Vertragsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer ist für diese rechtlich bindend, unbesehen davon, ob die Parzelle im Register of Deeds eingetragen worden ist oder nicht. (Administrative Code of the Philippines, Sec. 194)

Das Register of Deeds stellt keinen „Original Certificate of Title (OCT) aus. Ein sogenannter Torrens-Titel muss immer vom Landeigentümer selbst beantragt werden. Zu diesem Thema später mehr.

Internet-Zitat: Ein OCT ist ein Title der erstmalig nach der Erschließung und Vermessung erteilt wird. Wenn das Grundstück den Besitzer wechselt, kann ein TCT, ein Transfer Certificate of Title ausgestellt werden.

Das ist unzutreffend. Nochmals: ein „Original Certificate of Title“ muss vom Landeigentümer beantragt werden. Es stehen dazu grundsätzlich zwei Wege offen, entweder „judicial“ über ein Verfahren beim zuständigen Regionalgericht, oder „administrative“ über DENR (Department of Environment and Natural Resources). Der administrative Weg über DENR steht nur Privatpersonen philippinischer Nationaltät offen, also allenfalls Ihrer philippinischen Partnerin. Corporations haben den Torrens-Titel beim zuständigen Regionalgericht zu beantragen.

Eine ganze Reihe von Dokumenten, die einzeln aufzuzählen den Rahmen dieses Textes sprengen würde, müssen dem Antrag beigelegt werden. Es ist empfehlenswert, das einen erfahrenen Anwalt machen zu lassen.

Zur Klarstellung:
„Title“ ist im philippinischem Recht ein allgemeiner Begriff, der sich auf den Nachweis von Eigentumsrecht bezieht, das jemand an einem Grundstück hat. Der Begriff schliesst ein Dokumente wie Tax Declarations, Grundstücksteuer-Quittungen, Kaufverträge (Deed of Absolute Sale), und auch den Titel, der als „Torrens-Title“ bekannt ist.

Hier sprechen wir spezifisch von einem Torrens-Titel, ein System zur Registrierung von Landtiteln in den Philippinen, welche einen unanfechtbaren Eigentumsbeweis darstellen und im Register of Deeds eingetragen werden.

Internet-Zitat: Grundstücke, die nicht eingetragen sind, gehören dem Staat und werden als Public Land bezeichnet.

Diese Feststellung ist in ihrer lapidaren Form falsch und geht am doch etwas komplexeren Sachverhalt völlig vorbei. Nachstehend etwas genauer:

Vorteile eines Torrens-Titels: An sich und generell stellt ein Torrens-Titel einen Ausweis des Eigentümers dar, dass das so getitelte Grundstück frei ist von Ansprüchen Dritter, seien dies andere Personen oder der Staat selbst. Diese „Freiheit von Ansprüchen“ sowohl des Staates wie auch von Dritten gilt aber nur bedingt, wie wir gleich sehen werden.

Ansprüche von Dritten:
Wenn bei einem Verkauf einer (in der Regel vererbten) Parzelle Personen, die durch Vererbung oder aus anderen Gründen ebenfalls Ansprüche haben, nicht angemessen beteiligt werden, gewährt ihnen das Gesetz (Remedial Law of the Philippines, Rule 74, Sec. 4) zwei Jahre Zeit, ihre Ansprüche bei Gericht anzumelden und zu belegen.

Während dieser Zeit haftet die Parzelle für solche Ansprüche. Abschnitt 5 desselben Gesetzes legt fest, dass Minderjährige, geistig Behinderte oder im Gefängnis oder im Ausland lebende Personen ihre Ansprüche innerhalb eines Jahres nach dem Wegfall ihrer Behinderungen geltend machen können.

Ansprüche des Staates:
Grundsätzlich erhebt der Staat, wie verankert in der Verfassung, Anspruch auf Land innerhalb des philippinischen Staatsgebietes. Dieser generelle Anspruch des Staates ist im einzelnen definiert im Civil Law of the Philippines, Vol II, Property, Ownership, and its Modifications, Art. 419 – 425.

Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen a) Public Dominion, also Land für öffentliche Einrichtungen wie Strassen, Kanäle, Häfen, Brücken, Strände, Mangroven, Flüsse, Timberland und so weiter und b) Patrimonial Property. „Patrimonial property of the State“ beinhaltet jegliches Land, das nicht, oder nicht mehr, für öffentliche Zwecke und Dienstleistungen gebraucht wird und nicht von Gesetzes wegen geschützt ist.

Dieses frei verfügbare Land wird „alienable“ oder „disposable“ Land genannt und ist in jedem Fall im juristischen Sinne „agricultural land“. Die Landklassierung „agricultural“ umfasst auch Zonengruppen wie „residential“, „commercial“, „industrial“, etcetera.

Über dieses „disposable“ Land verfügt die private Bevölkerung in der Form von vererbbaren Parzellen.

Ein Blick in die Praxis:
Wann erhebt der Staat Ansprüche auf eine Parzelle oder Teile einer Parzelle? Meist geschieht das nur bei sehr grossen Flächen, ob Torrens-getitelt oder nicht, beispielsweise im Rahmen der Agrarlandreform (CARP), wo Grossgrundbesitzer teilweise enteignet und finanziell abgegolten werden und das Land parzelliert den Bauern zurückgegeben wird.

In einer Zwickmühle ist der Staat zum Beispiel in dem weltbekannten Boracay, das bis vor kurzem ausschliesslich aus „unclassified land“ bestand, und auch heute noch zu 40% per Gesetz geschütztes Land ist, auf dem eigentlich gar nicht gebaut werden darf. Das führt seit Jahrzehnten zu der eigenartigen Situation, dass „Landeigentümer“ dort Milliarden von Pesos in hochwertige touristische Anlagen investiert haben, aber nur 628 Hektaren, und dies erst im Jahr 2006, als „agricultural“ und damit „disposable“ klassifiziert worden sind, 400 Hektaren aber nach wie vor „unclassified“ und damit „inalienable“, also unveräusserlich sind. Hierzu ein Auszug aus dem abschliessenden Urteil des Supreme Court vom Oktober 2008:

„The continued possession and considerable investment of private claimants do not automatically give them a vested right in Boracay. Nor do these give them a right to apply for a title to the land they are presently occupying. This Court is constitutionally bound to decide cases based on the evidence presented and the laws applicable. As the law and jurisprudence stand, private claimants are ineligible to apply for a judicial confirmation of title over their occupied portions in Boracay even with their continued possession and considerable investment in the island.”

Zu den Inseln mit “unclassified land” gehören unter anderen auch die Inseln Panglao und Balicasag (Bohol) sowie Camiguin.

Was ist nun in folgendem Fall für Sie der Unterschied, ob Sie einen Torrens-Titel haben, oder eine nicht registrierte Parzelle Ihr eigen nennen?

Bei Ansprüchen des Staates (einschliesslich Provinz und Gemeinden):
Nehmen wir an, Ihre Parzelle liegt genau zwischen der Hauptstrasse und dem neuen Gemeindehaus, das eine Zufahrt braucht. Dann wird diese Zufahrt auf Ihrem Land gebaut, so oder so. Egal ob Sie eineTorrens-getitelte oder eine auf einer Tax Declaration ausgewiesene, nicht registrierte Parzelle haben, wird der Staat sie angemessen entschädigen.

Die Höhe dieser Entschädigung wird vom zuständigen Gericht festgelegt. Es kann auch andere Fälle geben, wo die Gemeinde oder die Provinz für irgend ein Projekt im öffentlichen Interesse Ihr Land, oder Teile davon, benötigt. Sie kann dann eine entsprechende Verordnung erstellen und Sie in einem Gerichtsverfahren gegen Bezahlung einer Entschädigung ganz oder teilweise enteignen.

Wenn Sie ein Grundstück direkt am Wasser, sei dies entlang der Küste oder entlang eines Flusses, erwerben, können Sie einen gewissen Abstand vom Wasser nicht titeln. Entlang der Küste sind das minimal sechs Meter zwischen der Wasserlinie bei Flut und Ihrer Parzelle, bei Sandstränden oft auch wesentlich mehr.

Solche nicht titelbare Anteile Ihrer Parzelle nennt man „Easement“, also Grunddienstbarkeit. Diesen Teil Ihrer Parzelle dürfen Sie auch nicht bebauen. Gegen diese Bestimmung wird zwar oft verstossen, aber die Bauten auf solchem Terrain sind per se illegal und werden rechtlich als “nuisance“ (Ärgernis, Beeinträchtigung, Missstand) angesehen. Sie können aufgefordert werden, diese wieder abzureissen.

Wenn Sie ein Grundstück entlang einer Strasse erwerben, und diese Strasse später verbreitert werden soll, müssen sie in der Regel bis zu fünf Meter Ihres an die Strasse angrenzenden Landes für deren Verbreiterung abgeben, Torrens-getitelt oder nicht.

Bei Ansprüchen von Dritten:
Sie erinnern sich, was wir oben festgehalten haben. Wenn bei einem Verkauf einer (in der Regel vererbten) Parzelle Personen, die durch Vererbung oder aus anderen Gründen ebenfalls Ansprüche haben, nicht angemessen beteiligt werden, gewährt ihnen das Gesetz (Remedial Law of the hilippines, Rule 74, Sec. 4) zwei Jahre Zeit, ihre Ansprüche bei Gericht anzumelden und zu belegen. Während dieser Zeit haftet die Parzelle für solche Ansprüche.

Das heisst, dass bei einer Torrens-Titelung Ihrer Parzelle diese Frist von zwei Jahren abgelaufen ist. Anders verhält es sich jedoch bei Abschnitt 5 desselben Gesetzes, der festlegt, dass Minderjährige, geistig Behinderte oder im Gefängnis oder im Ausland lebende Personen ihre Ansprüche innerhalb eines Jahres nach dem Wegfall ihrer Behinderungen geltend machen können. Dieser Anspruch bleibt bestehen, auch wenn das Grundstück in der Zwischenzeit Torrens-getitelt worden ist.
Der Anspruch ist unbefristet bis zum Datum des Entfalls der Behinderung, plus ein weiteres Jahr für die Geltendmachung des Anspruches beim zuständigen Gericht.

Zusammengefasst:
Ansprüche des Staates betreffen Sie nur, wenn Ihr Grundstück in einer Zone liegt, die an sich etwas „anfällig“ ist für staatliche Projekte, also entlang der Strasse, entlang der Küste, etcetera. Achten Sie besonders auf die „Sandwich“-Situation, die entstehen kann bei Parzellen, die auf einem schmalen Küstenstreifen zwischen der Strasse und dem Meer liegen. Das sind an sich beliebte Grundstücke, aber auch am ehesten Ansprüchen der Provinz oder der Gemeinde ausgesetzt.
Solche Ansprüche können Sie auch mit einem Torrens-Titel nicht wegbedingen.

Ansprüche von Dritten hingegen entfallen, wie wir oben gesehen haben, nach zwei Jahren, ob Ihre Parzelle nun Torrens-getitelt ist oder nicht. Ausgenommen von dieser zweijährigen Frist sind die in Sec. 5 genannten Personen, deren Ansprüche bestehen bleiben, auch wenn Ihre Parzelle inzwischen Torrens-getitelt worden ist. Allerdings kann man mit etwas Augenmass auch sagen, dass solche Fälle, obwohl nicht gänzlich auszuschliessen, doch eher nicht wahrscheinlich sind.

Internet-Zitat: Ohne Title keine Rechte

Man sollte kein Grundstück erwerben, wenn vom Verkäufer kein Title vorgelegt werden kann. Ohne Title hat man keinerlei Rechte am Grundstück.

Aus dieser Feststellung geht nicht klar hervor, was der Schreiber mit „Title“ meint.

Sollte er einen allgemeinen Titel, basierend auf einer Tax Declaration und Steuerquittungen meinen, ist die Aussage nur bedingt richtig. Es gibt durchaus „disposable“ Land, das noch nicht parzelliert ist. Unter der Voraussetzung, dass dieses Land tatsächlich als „alienable“ deklariert ist, kann ein Grundstück parzelliert werden. Das kann entweder über das zuständige Regionalgericht, oder administrativ über DENR erfolgen. Das Prozedere sollte aber von einem erfahrenen Anwalt durchgeführt werden.

Sollte er jedoch einen Torrens-Titel meinen, dann ist die Aussage falsch. Selbstverständlich hat ein Käufer ein Eigentumsrecht, das durch einen „Deed of Absolute Sale“ begründet wird. Über gewisse mögliche Einschränkungen und deren zeitliche Dauer haben wir oben schon gesprochen.

Internet-Zitat: Es kommt immer wieder vor, dass ahnungslose Käufer betrogen werden. Wenn der Verkäufer nach Abschluss eines Vertrages dieses der Steuerbehörde mitteilt, bekommt der Käufer einen Steuerbescheid auf seinen Namen und denkt, dass er jetzt Eigentümer des Grundstücks sei und bezahlt den Kaufpreis.


Hier ist der Ablauf nicht richtig: der Kaufpreis wird vor oder bei Abschluss des Vertrages, in der Regel im Rahmen eines „Contract to sell“, einem rechtlich bindenden Vorläufer des „Deed of Absolute Sale“, bezahlt, weil der Verkäufer im „Deed of Absolute Sale“ bestätigt, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Der Kaufpreis muss also vor oder anlässlich des „Deed“ bezahlt werden, nachher hat der Verkäufer keine finanziellen Ansprüche mehr.

Internet-Zitat: Der Verkäufer könnte nun das Grundstück mit Title an einen anderen ein zweites Mal verkaufen.

Richtig, jedoch bringt Sie diese Variante des illegalen Vorgehens nicht zu Schaden. Aber er könnte es auch schon früher einmal verkauft haben. Verkauft also der Eigentümer unter Vorlage seines Torrenstitels an Sie, nachdem er es einen Monat zuvor einem anderen Käufer bereits verkauft hat, gehen Sie leer aus, weil das Gesetz in diesem Fall den ersten Käufer schützt.

Besser stehen Ihre Chancen in einem solchen Fall, wenn Sie eine nicht registrierte Parzelle kaufen. In diesem Fall schützt das Gesetz denjenigen, der die erworbene Parzelle zuerst im Register of Deeds eintragen lässt. Wenn Sie also schnell sind, haben Sie gewonnen und der frühere Käufer hat das Nachsehen.

Internet-Zitat: Es werden in der Praxis oft 2 Verträge mit verschiedenen Kaufsummen abgeschlossen.

Das ist richtig.

Ein Vertrag mit einem sogenannten „zone value“ (Gebietswert) welcher in der Regel niedriger ist, um Steuern und Gebühren zu sparen und einen mit dem „real value“ (Marktwert) Das Gesetz schreibt vor, dass der Wert eingesetzt wird, welcher der höhere ist. Beliebt ist aber, hier den günstigsten Betrag einzusetzen.

Internet-Zitat: Ist der Verkäufer der alleinige Eigentümer?

Es ist schon vorgekommen, dass das Grundstück noch für den verstorbenen Vater eingetragen ist. Der Käufer merkt dann erst hinterher, dass noch andere Kinder und Kindeskinder einen Erbanspruch haben und bis das dann geklärt und ausgezahlt ist, können Jahre vergehen.



Über solche Ansprüche von Dritten haben wir oben gesprochen,
siehe Remedial Law of the Philippines, Vol II, Rule 74, Sec. 4 and 5.

Beim Verkauf sollten aktuelle, nachgeführte Dokumente vorliegen. Viele Familien scheuen diese Aktualisierung, weil sie sich die Kosten des Surveys sparen wollen, der hier relativ teuer ist. Investieren Sie in diesem Fall im voraus etwas Geld (ca. 1,000 Euro) in den Update der Dokumente, damit diese beim eigentlichen Kauf aktuell und nachgeführt sind. Anders als mit aktuellen Dokumenten kann ja realistischerweise auch kein rechtsgültiger „Deed of Absolute Sale“ zustande kommen. Die vorgeschossenen 1,000 Euro können Sie mit dem Kaufpreis verrechnen.

Internet-Zitat: Nötige Vorsichtsmaßnahmen beim Kauf von Immobilien auf den Philippinen

Wenn kein Title vorliegt und das Grundstück noch „getitelt“ werden muss, kann dieser Vorgang Jahre dauern und erhebliche Kosten verursachen. Besser Finger weg!

Richtig ist, dass die Erstellung eines Torrens-Titels auf dem Gerichtsweg zwischen drei bis fünf Jahren dauert und mit erheblichen Kosten verbunden ist. So bewegt sich „die Acceptance Fee“ des Anwalts für die Durchführung des Verfahrens in der Regel zwischen 50,000 und 100,000 Pesos. Dazu kommen Präsenzhonorare des Anwalts vor Gericht von minimum 2,000 Pesos pro Anhörung, von denen es im Verlauf des Verfahrens etwa sieben bis zehn geben kann. Dazu kommen alle anwaltlichen Spesen.

Alles zusammen mag Sie gerne 2,000 Euro oder mehr kosten. Aus genau diesem Grund „titeln“ die meisten Filipino-Landeigentümer ihre Parzellen gar nicht erst, obwohl ihnen die billigere administrative Variante über DENR offen steht. Es ist eine solide Schätzung, dass in ländlichen Gebieten, wo die wirklich schön gelegenen Grundstücke liegen, mehr als 90% der Parzellen keinen Torrens-Titel haben.

Der Supreme Court bestätigt dies in einem Verfahren aus dem Jahr 2009. Er schreibt einleitend zur Urteilsbegründnung:

“One main reason why the informal sector has not become formal is that from Indonesia to Brazil (Anmerkung: einschliesslich der Philippinen), 90 percent of the informal lands are not titled and registered. This is a generalized phenomenon in the so-called Third World.”

Also: wenn „besser Finger weg!“ Ihre Devise ist, werden Sie wohl Ihr Traumgrundstück nicht erwerben können.

Sie haben aber durchaus gute Möglichkeiten, ein über eine Tax Declaration dokumentiertes, nicht Torrens-getiteltes Grundstück auf seine rechtliche Unversehrtheit abzuklopfen.

Gehen Sie dabei wie folgt vor:
Gehen Sie mit dem Verkäufer zum zuständigen lokalen „Bureau of Land“ bei DENR und lassen Sie sich unter Angabe der „Lot“- (Parzellen)-Nummer und eines Sketchplanes ein DENR Certificate geben. Sollte das Grundstück nicht voll konsolidiert sein, werden Sie es dort erfahren, weil Sie dann dieses Zertifikat eben nicht bekommen.

Wenn Sie schon einmal bei DENR sind, fragen Sie auch gleich, ob das Grundstück in einer „agricultural“ Zone liegt und als „disposable“ klassifizert ist, und seit wann. Diese Information brauchen Sie, wenn Sie später einen Torrens-Titel beantragen wollen. Land, das seit weniger als 30 Jahren als „disposable“ deklariert ist, können Sie nicht Torrens-titeln.

Wenn das lokale „Bureau of Land“ Ihnen kein Zertifikat über die Parzelle ausstellt, fragen Sie, wo das Zentralregister der DENR ist. In Cebu ist das in Cebu-City, Ortsteil Banilad. Dort können Sie Einsicht in die aktuelle und verbindliche Grenzziehung des betreffenden Grundstückes verlangen, und dann wissen Sie definitiv Bescheid.

Wenn Sie den oder die Verkäufer als wirkliche Eigentümer der Parzelle identifizieren wollen, dann gehen Sie gemeinsam zum Steueramt der Gemeinde (Office of the Municipal Treasurer) und lassen den/die Verkäufer eine „Tax Clearance“ verlangen. Diese wird ihm/ihnen, wenn keine Steuerfälligkeiten offen sind, sofort am Schalter erstellt. Die Tax Clearance nennt den/die Namen des/der Eigentümer der betreffenden Parzelle und bestätigt, dass die Parzelle steuerlich schuldenfrei ist. Die Tax Clearance ist auch eine der Voraussetzungen zur Ausstellung der nachgenannten „Barangay Clearance“.

Sogar der Supreme Court der Philippinen würdigt Tax Declarations als einen guten Nachweis für die Eigentümerschaft, weil niemand, der noch halbwegs bei Trost ist, Steuern für ein Grundstück zahlen würde, dessen Eigentümer(in) er/sie nicht ist.

Wörtlich schreibt der Supreme Court in Llanes v. Republic:

“The Court held that tax declarations are good indicia of possession in the concept of an owner, for no one in his right mind would be paying taxes for a property that is not in his actual or constructive possession.”

Gehen Sie dann mit dem Verkäufer zur Barangay Hall und lassen Sie ihn eine „Barangay Clearance“ für das betreffende Grundstück beantragen. Diese Barangay Clearance werden Sie später ohnehin benötigen für die Erteilung einer Baugenehmigung. Wenn Sie die Barangay Clearance nicht bekommen, können Sie den Grund erfragen, warum nicht? Den erfahren Sie dann, ob zum Beispiel Teile der Grenzziehung bestritten werden, oder ob die Erben vor Gericht um die Parzelle streiten (litigation). Im ersten Fall können Sie entscheiden, ob der Disput um die Grenzziehung relativ einfach bereinigt werden kann, oder nicht. Im zweiten Fall gilt dann wirklich: Hände weg!

Um aber eine gerichtliche Verwicklung der Ihnen angebotenen Parzelle restlos und abschliessend zu klären, gehen Sie mit dem Verkäufer zum „Municipal Trial Court“ und zum „Regional Trial Court“. Lassen Sie den Verkäufer von beiden Gerichten die Ausstellung einer „Court clearance“ beantragen. Diese zwei „Clearances“ bestätigen Ihnen, dass die betreffende Parzelle bei keinem der beiden Gerichte in ein hängiges Verfahren verwickelt ist.

Des weiteren können Sie Ansprüche von Nachbarn an die Parzelle, oder eben die Absenz von solchen, leicht klären, indem Sie den Verkäufer bitten, von seinen Nachbarn ein „Affidavit of adjoining owners“ (Erklärung der angrenzenden Eigentümer) unterzeichnen und notariell beglaubigen zu lassen. In diesem Dokument bestätigen alle an die Parzelle angrenzenden Nachbarn, dass sie die Grenzziehung (boundaries), die in dem Affidavit vom Geometer präzise spezifiziert ist, anerkennen. Lassen Sie dieses Dokument von einem Anwalt erstellen.

Wenn Sie aber in der Tat Ihr Traumgrundstück finden, das bereits Torrens-getitelt ist, dann lassen Sie sich auf jeden Fall das Original und nicht etwa eine beglaubigte Kopie vorlegen.

Achten Sie beim Original darauf, was auf der dritten Seite steht.
Dort sind die sogenannten „encumbrances“, also die auf der Parzelle lastenden Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel hypothekarische Belastungen, etcetera, eingetragen. Solange eine Parzelle hypothekarisch belastet ist, behält die kreditgebende Bank das Original des Titels ein. Das kann der Fall sein, wenn Sie nur eine Kopie des Titels vorgelegt bekommen. Wenn ihnen aber das Original vorgelegt wird, achten Sie darauf, dass eine allfällige „encumbrance“ wirklich vom Register of Deeds gelöscht worden ist, auch wenn der Verkäufer Ihnen nachweist, dass er die Hypothek vollständig zurückbezahlt hat.

Nicht gelöschte „encumbrances“ in einem Titel können auch nach Jahren noch ein höchst eigenwilliges, unwillkommenes legales Eigenleben entwickeln, und verhindern auf jeden Fall auch die Eigentumsübertragung an Sie durch Erstellung eines „Transfer Certificate of Title“.

Es könnte vorkommen, dass der Verkäufer die Seite mit den „encumbrances“ entfernt hat, um seinen Titel „clean“ aussehen zu lassen. Wenn Sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, müssen Sie beim „Register of Deeds“ Einsicht verlangen, weil dort solche auf dem Grundstück liegende Belastungen eingetragen sind, und ebenso deren spätere Löschung, wenn diese erfolgt ist.

Internet-Zitat: Eine Corporation, also eine Firma, kann Land besitzen, solange auch hier der Ausländeranteil nicht mehr als 40% beträgt. Es ist eine beliebte Methode eine solche Firma zu gründen und die philippinischen Anteilseigner unterschreiben ein Blanko „Deed Of Sale“ also praktisch einen Blanko Verkaufsvertrag in dem sie einem ihre Anteile verkaufen.


Das ist ebenfalls eine Phantasieblüte.

Auch hier gibt es keinen Blanko-„Deed of Sale“. Stakeholders mit ausgewiesenen Anteilen können diese nicht verkaufen, sonst wären sie ja keine Stakeholders mehr.

Sie können als Ausländer keine Anteile erwerben, die von Gesetzes wegen von Filipinos gehalten werden müssen. Spätestens bei der nächsten fälligen Jahresversammlung würde dieser Kuhhandel auffliegen, weil diese dann ja gar nicht mehr abgehalten und rechtsverbindlich protokolliert werden könnte.

Und einen „Deed of Sale“ können sie erst recht nicht unterschreiben, weil ja das Land von der Gesellschaft selbst als juristische Person erworben wird, und nicht durch einzelne Stakeholders derselben.

Möglich ist, dass die philippinischen Anteilseigner im Innenverhältnis der Gesellschaft einen sogenannten „Deed of Trust“ unterschreiben, in dem diese anerkennen, dass Sie, wenn auch nicht de iure so doch de facto, der eigentliche Eigentümer der Parzelle sind, und sich verpflichten, innerhalb der Gesellschaft entsprechend zu handeln.

Internet-Zitat: Eine weitere Alternative ist das Stück Land zusammen mit einem philippinischen Partner zu kaufen, wobei der Filipino hier 51% und der Ausländer 49% besitzen darf.


Nein, absolut nein, diese „Alternative“ existiert nicht. Einbezug von philippinischen Partnern geht nur über die Corporation (siehe oben), und dort ist der Eigentumsanteil des oder der Ausländer auf maximal 40% beschränkt. Bei „privaten Partnerschaften“ ist Ihr Anteil von Gesetzes wegen null.

Internet-Zitat: Auch hier kann man sich absichern, indem man den Filipino einen Blanko Verkaufsvertrag (Deed of Sale) unterschreiben lässt.

Ein Blanko-Verkaufsvertrag existiert nach philippinischem Recht nicht. Der Ausländer, der einen Filipino als Strohmann einspannt, um für ihn ein Stück Land zu erwerben, und dann die Eigentumsrechte quasi im „Innenverhältnis“ festschreiben will, verletzt das Anti-Dummy-Gesetz. Das ist illegal, und kann Sie in Teufel’s Küche bringen.

———————————————————————-——————-
mit freundlicher Genehmigung: http://traumhaus-philippinen.com

Das könnte Dich auch interessieren …

Share
↓


Aktueller Hinweis:
wir werden auf Sicht sämtliche Aktivitäten auf "Facebook" einstellen.

Die dort herrschenden Zustände seitens der Betreiber
(unberechtigte Sperrungen, keine politische Neutralität)
werden wir nicht akzeptieren,
von einer neutralen und sozialen Plattform kann nicht mehr gesprochen werden!

Wir haben nun eine Community auf der Plattform VK.com eingerichtet und werden dort zukünftig verschieden Beiträge veröffentlichen.
( https://vk.com/club143140565 )

Zur Werkzeugleiste springen