Die drei Möglichkeiten für Ausländer zum Landerwerb

Sie wissen, dass Ausländer in den Philippinen auf ihren persönlichen Namen kein Land erwerben können. Diese Bestimmung wurde erstmals verankert in der Constitution (Verfassung) von 1935 und in alle folgenden übernommen. Um trotzdem zu Ihrem Traumland zu kommen, gibt es im wesentlichen drei Ansätze:

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Erster Ansatz: Pachtvertrag

Sie schliessen einen Pachtvertrag ab mit dem oder den Eigentümer(n) des Grundstückes. Sie können das Grundstück für zunächst 25 Jahre „leasen“ und bei Ablauf den Vertrag nochmals um 25 Jahre verlängern. Der Preis für das Leasing ist derselbe wie der eines Verkaufs und wird, ebenso wie bei einem Verkauf, bei Vertragsabschluss bezahlt.

Vorteil dieser Variante:

Sie kommen relativ einfach zum Nutzungsrecht Ihres Traumgrundstücks. Stellen Sie aber mit aller gebotenen Umsicht sicher, dass auch das Kleingedruckte des Vertrages zu Ihren Gunsten ist, und sich nicht irgendwo eine rechtliche Fallgrube verbirgt. Beauftragen Sie einen erfahrenen Anwalt und lassen Sie sich alle Vertragsdetails genau erklären.

Nachteile dieser Variante:

Da, erstens, das Grundstück Ihnen nicht gehört, nehmen Sie auch nicht an dessen (über die Jahre oft erheblicher) Wertsteigerung teil. Wenn dieser Aspekt Sie nicht interessiert, dann ist es gut. Wenn aber doch, sollten Sie die Pacht-Variante nicht wählen. Zweitens können selbst bei den bestgeplanten Vorhaben später Ereignisse eintreten, die es wünschenswert oder gar erforderlich machen, dass Sie die Philippinen wieder verlassen wollen oder müssen. Dann steht Ihr Haus, das Ihnen zwar gehört, auf Land, das Ihnen nicht gehört.

In diesem Fall haben Sie zwei Möglichkeiten:

Erstens können Sie den Käufer Ihres Hauses als Unter-Leasingnehmer (sub-lessee) einsetzen, der Ihre Rechte und Verpflichtungen als Leasingnehmer einfach übernimmt. Der Nachfolge-Leasingnehmer muss aber wissen, dass sich dadurch die ursprünglichen Bedingungen des Leasingvertrages nicht ändern, auch dessen Laufzeit nicht. Das wird Sie Geld kosten, denn Ihr Leasing-Nachfolger wird kaum bereit sein, Ihnen den vollen Preis für die ganze Leasingdauer zu erstatten, wenn Teile davon bereits abgelaufen sind.

Eine andere Möglichkeit ist, Ihre Rechte und Pflichten als Leasingnehmer auf Ihren Käufer zu übertragen (assignment), sodass dieser direkt mit dem Leasinggeber in ein Vertragsverhältnis tritt.

Wichtig ist, eine solche Eventualität und das entsprechende Vorgehen bereits beim Abschluss des Leasingvertrages mit dem Leasinggeber klar zu regeln, damit später keine Diskussionen und Probleme auftreten.

Ebenso wichtig ist, dass Sie als Leasingnehmer vor der Unterzeichnung eines Vertrages mit dem Leasinggeber die Eigentumsverhältnisse des Grundstückes, welches zu pachten Sie vorhaben, umfassend abklären. Es gelten weitgehend dieselben gesetzlichen Bedingungen wie bei einem Kauf.

Lesen Sie deshalb die nächste Seite EIGENTUM aufmerksam durch, weil die genannten gesetzlichen Vorschriften sowie Ihre Möglichkeiten zur Klärung der Eigentumsrechte dort genau beschrieben werden. Zum Beispiel haben Dritte, die bei der Erbteilung oder beim finanziellen Ertrag des Pachtvertrages übergangen werden, die gesetzliche Möglichkeit, diesen ihnen vorenthaltenen Anspruch beim zuständigen Gericht geltend zu machen.

Sollte nun der Fall eintreten, dass Ihr Haus auf einem geleasten Grundstück steht, das dem Leasinggeber nicht, oder nicht allein gehört, und Dritte ebenfalls einen Anspruch darauf haben, dann können Sie allenfalls gezwungen werden, Ihr Haus abzureissen und das Grundstück zu verlassen. Das „Heilmittel“ in solchen Fällen ist in der Regel, mit den Eigentümern eine friedliche Lösung zu finden und einen neuen Pachtvertrag auszuhandeln. Das wird Sie auf jeden Fall Geld kosten. Beachten Sie deshalb das auf der nächsten Seite geschilderte Vorgehen zur Abklärung des Eigentums, weil dies für eine Pacht genau so wichtig ist wie für einen Kauf.

Fazit:

Wenn Sie es sich leisten können, im schlimmsten Fall, wenn Sie zu gegebener Zeit keinen Käufer für Ihr Haus finden sollten, die Pacht eines Grundstückes und die Kosten des Hausbaus allenfalls als Abschreiber anzusehen, ist diese Variante gut für Sie. Sonst eigentlich nicht.

Zweiter Ansatz: Erwerb durch Ihre philippinische Partnerin

Wenn Ihre Lebenspartnerin philippinische Staatsbürgerin ist, kann sie ein Grundstück auf ihren Namen kaufen. Damit verlagert sich Ihr finanzielles Risiko auf die private Seite.

In Verträgen und Dokumenten, wie zum Beispiel dem „Deed of Absolute Sale“, heisst es immer so putzig beim Namen der Käuferin: „Patricia Evangelista, married to Markus Reinhardt“. Dieser Nachsatz nützt Ihnen rechtlich null und nichts. Das Grundstück gehört Ihrer Partnerin.

Vorteil dieses Ansatzes:

Der Landerwerb von einem anbietenden Dritten an Ihre Partnerin ist, abgesehen von anderen allenfalls vorhandenen, vor dem Kauf abzuklärenden rechtlichen Fragen, an sich unproblematisch.

Nachteil dieses Ansatzes:

Die Frage ist hier einzig und allein, wieviel Vertrauen Sie in Ihre Partnerin haben. Wir alle wissen aus Lebenserfahrung, dass auch gute und langjährige Partnerschaften irgendwann und aus irgendeinem Grund in die Brüche gehen können. Dann käme es darauf an, wie Ihre Partnerin sich Ihnen gegenüber verhält: fair oder unfair? Sie könnten versucht sein, sich für einen solchen Fall im Innenverhältnis gegenüber Ihrer Partnerin abzusichern. Das mag auf dem Papier ganz gut aussehen.

Im Aussenverhältnis bleibt aber die Tatsache bestehen, dass Ihre Partnerin, und nur sie, Eigentümerin des Grundstückes ist. Nun versuchen Sie einmal, so eine vertragliche Abmachung zwischen Ihnen beiden – mit einer einzigen Ausnahme, auf die wir weiter unten ausführlich zu sprechen kommen – vor einem lokalen philippinischen Gericht durchzusetzen, falls Ihre Partnerin sich nicht daran halten sollte. Ihre Chancen stehen minimal bis null, eigentlich eher null.

Dass es auch seltene Ausnahmen geben kann, die aber die oben genannte Regel eigentlich doch eher bestätigen als widerlegen, sehen sie im Anhang im Urteil des Supreme Court (oberstes Gericht der Philippinen) vom 24. Februar 2009 im sogenannten „Borromeo Case“. Das ist ein Lehrstück, wie es einem ergehen kann.

Hier eine Kurzfassung des gesamten Textes des englisch geschriebenen Urteils des Supreme Courts in der Anlage, die zu einer für Sie sehr wichtigen Schlussfolgerung führt:

Ein Österreicher kam 1984 nach Cebu und lernte dort eine hübsche, aber sehr mittellose Filipina mit zwei Kindern kennen. Er verliebte sich in sie und kaufte für beide und die Kinder ein Grundstück und ein Haus mit „Contracts to sell“ (Kaufverträgen) vom 18. November 1985 und 10. März 1986.

Die Idylle dauerte aber nur bis April 1991. Dann fand die junge Dame einen anderen Boyfriend.

Inzwischen übertrug der Österreicher seine Anteile an der „Real Property“ an einen Filipino namens Borromeo als Zahlung für ein Bootstriebwerk und anderes Bootszubehör.

Am 26. Juli 1991 wollte Borromeo seinen „Deed of assignment“ (Übertragungsvertrag) im Register of Deeds eintragen lassen, musste aber feststellen, dass der Name des Österreichers aus den Eigentumsdokumenten gestrichen und nur dessen ehemalige Freundin eingetragen war. Ausserdem war die „Property“ mit einer Hypothek belastet.

Wenige Tage später, am 2. August 1991, klagte Borromeo vor dem zuständigen Regionalgericht gegen die ehemalige Freundin des Österreichers. Dort bekam er Recht. Dann ging das Ganze vor das Appellationsgericht, das das erstinstanzliche Urteil widerrief. Und schliesslich landete der Fall vor dem Supreme Court, der dann am 24. Februar 2009, also satte 18 Jahre nach Einreichung der erstinstanzlichen Klage, letztendlich zu seinen Gunsten entschied.

Eine für Sie sehr wichtige Erkenntnis aus diesem letztinstanzlichen Urteil ist diese: Das philippinische Recht untersagt Ihnen als Ausländer zwar, unter Ihrem eigenen Namen Land zu besitzen. Der Akzent liegt hier auf „Land“. Hingegen schützt das Gesetz Ihren Anspruch auf dessen Wert. Das Borromeo-Verfahren hat sich nicht zuletzt deshalb so viele Jahre hingezogen, weil erst mühsam bewiesen werden musste, dass, entgegen dem Vorbringen der Angeklagten, diese mit keinem einzigen Centavo zum Kauf des Grundstückes und des Hauses beigetragen hatte, weil sie dies in der finanziellen Lage, in der sie sich befand, auch gar nicht hätte tun können. Der gesamte Kaufpreis wurde von ihrem ehemaligen österreichischen Freund erbracht.

Das führt Sie – sehr wichtig! – zu folgendem: Falls Sie allein die Mittel für den Kauf einer Parzelle auf den Namen Ihrer philippinischen Partnerin bereitstellen, oder aber wesentliche Teile davon, dann lassen Sie diesen Sachverhalt in einem notariell beurkundeten „Memorandum of Agreement“ festhalten, den Ihre Partnerin mit ihrer Unterschrift anerkennt. Das Dokument soll festschreiben, dass Sie die Mittel für den Kaufpreis, oder welchen Anteil davon, zur Verfügung gestellt haben, dass diese Mittel ausschliesslich für den Kauf des beschriebenen Grundstückes bestimmt waren, und für nichts anderes, und dass Ihre philippinische Ehefrau oder Partnerin zu diesem Erwerb mit keinen eigenen Mitteln (oder allenfalls wenn doch, dann mit wieviel) zu diesem Erwerb beigetragen hat und der Kauf auf ihren Namen nur deshalb erfolgt ist, weil das Gesetz de iure einen direkten Erwerb auf Ihren eigenen Namen als de facto-Käufer nicht zulässt.

Mit diesem Dokument (Memorandum of Agreement) des finanziellen Nachweises können Sie in einem Streitfall anlässlich einer Trennung oder Scheidung zwar das Land selbst immer noch nicht besitzen, aber Sie können gerichtlich das Eigentumsrecht daran Ihrer ehemaligen Partnerin entziehen und an deren Stelle auf einen anderen philippinischen Staatsbürger Ihres Vertrauens übertragen lassen, mit dem Sie dann eine für Sie günstige Vereinbarung aushandeln können.

Ehepartner/innen mit ehemaliger philippinischer Staatsbürgerschaft, die später eine andere Staatsbürgerschaft angenommen haben, können in städtischen Gebieten bis zu maximal 5,000 m2 Land erwerben, in ländlichen Gebieten bis zu drei Hektaren. Sie dürfen das Land für Wohn- und Bauzwecke, aber auch für geschäftliche Zwecke nutzen. Ausgeschlossen ist der Handel mit Land im Sinne eines Maklers.

Details zu den gesetzlichen Bestimmungen finden Sie hier.

 

Dritter Ansatz: Gründung einer „Corporation“

Sie können eine Corporation nach philippinischem Recht gründen, die das Grundstück für Sie erwirbt. An den Anteilen dieser Gesellschaft können Sie bis zu 40% halten. Für die Gründung braucht es fünf Mitglieder, und nur Filipinos können Präsident, Treasurer (Schatzmeister) und Secretary der Gesellschaft sein. Das Prozedere der Gründung ist administrativ etwas kompliziert, weshalb Sie das eine renommierte Anwaltskanzlei machen lassen sollten.

Corporations können für Entscheidungen der Gesellschaft ein einfaches Mehr von 51% vorsehen, oder aber auch andere erforderliche Mehrheiten bestimmen. Vorsicht: diese Bestimmung steht etwas versteckt im Text unter entweder „Shareholders‘ Vote Requirements“ oder unter „Quorum“. Ihre Gesellschaft muss zwingend eine 2/3 Mehrheit für Gesellschafterbeschlüsse erfordern. Nur dann wirken Ihre 40% als Sperrminorität. Bei einer 51% Mehrheit können die 60% Filipino Stockholders Sie leicht überstimmen, indem sie etwa (zwar eher unwahrscheinlich, aber rechtlich nicht auszuschliessen) eines Tages beschliessen, die Parzelle(n), die die Gesellschaft hält, zu verkaufen, und Sie stehen im Regen.

Die 2/3 Regelung ist ein bewusst konstruiertes Patt. Das gilt aber für beide Seiten. Wenn Sie zum Beispiel Ihre philippinische Partnerin als 60%-Anteilseignerin einsetzen, kann sie zwar Sie nicht überstimmen, aber andersherum Sie sie auch nicht. Das kann beispielsweise dann zum Tragen kommen, wenn Sie die Parzelle verkaufen wollen, Ihre Partnerin aber nicht. Da das Grundstück der Corporation gehört, wird in einem solchen Fall nichts aus dem Verkauf, weil die Corporation nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses ihrer Anteilseigner handeln kann. Am besten ist es, die Filipino-Anteile auf 30% und 30% aufzuteilen, unter Personen, die sich nicht zu nahe stehen. Dann haben Sie immer die Chance, im Einvernehmen mit dem einen oder dem anderen philippinischen Anteilseigner zusammen eine Stimmenmehrheit zu bilden.

Die philippinischen Anteilseigner müssen insofern für diese Aufgabe qualifiziert sein, dass sie aufgrund ihres beruflichen Einkommens oder kraft ihres Vermögensstatus die finanziellen Mittel hätten, sich an Ihrer Gesellschaft beteiligen zu können, obwohl sie das in Wirklichkeit ja nicht tun, sondern die Anteile in Ihrem Auftrag auf der Basis eines sogenannten „Deed of Trust“ halten. Derzeit (Oktober 2012) beträgt das Mindestkapital einer solchen Corporation 400,000 Pesos, von denen 1/4, also 100,000 Pesos einbezahlt werden müssen. Ihre philippinischen Partner müssen also in der Lage sein, in jedem Fall nachweisen zu können, dass sie den nominellen Wert der Anteile, die sie halten, auch wirklich leisten könnten.

Ist dies nicht der Fall, zum Beipiel wenn Sie Haushalthilfen, Gärtner, Fahrer, Studenten, etcetera, als Stakeholders einsetzen, die aufgrund ihres beruflichen Einkommens für eine solche Investition gar nicht infrage kommen, dann kommen beide, Sie und die Filipinos, früher oder später in rechtliche Schwierigkeiten. Im schlimmsten Fall können Sie wegen Verletzung des „Anti-Dummy-Law“ (Anti-Strohmann-Gesetz) verurteilt werden. Dieses Gesetz untersagt, dass Filipinos von Ausländern als Strohmänner eingesetzt werden. Gemäss gängiger Praxis hinterfragt das Gericht in einem allfälligen Verfahren nicht, ob die Filipino Shareholder ihre Anteile an der Gesellschaft aus eigenen Mitteln erworben haben, solange ihr finanzieller Status dies als möglich erscheinen lässt. Das Gericht forscht erst dann nach, wenn der finanzielle Status (z.B. eines Tricycle-Drivers) eine solche Beteiligung als eher fragwürdig und zweifelhaft erscheinen lässt.

Solange die Corporation aktiv ist (und das Halten von Land gilt als eine Aktivität der Gesellschaft, wenn sie sich an die vom SEC (Security and Exchange Commission) und BIR (Bureau of Internal Revenues) erlassenen Vorschriften hält) erlischt sie nach 50 Jahren, kann aber vor Ablauf der Frist verlängernd reaktiviert werden. Werden diese Vorschriften jedoch nicht eingehalten, also: Einberufung einer Jahresversammlung und Einreichung der vom SEC und BIR verlangten Dokumente, gilt die Gesellschaft als inaktiv und wird nach fünf Jahren aufgelöst. Das von ihr gehaltene Land würde in einem solchen Fall an die Gesellschafter übergeben, wobei Ihr Anteil auszuzahlen wäre. Das könnte für Sie recht schwierig und rechtlich sehr problematisch werden.

Vorteil dieses Ansatzes:

Als Anteilseigner der Gesellschaft kommen Sie – im Innenverhältnis – in den (indirekten) Besitz der Parzelle und geniessen alle Rechte des Eigentümers, einschliesslich des Ertrages aus einer Wertsteigerung bei späterem Verkauf.

Nachteile dieses Ansatzes:

Erstens können Sie aufgrund des konstruierten Patts zwar nicht überstimmt, aber von den übrigen Gesellschaftern blockiert werden. Deshalb ist es ratsam, nicht „irgendwen“ in das Board der Corporation aufzunehmen. Zweitens sind vom SEC anerkannte Corporations dem Auge des Gesetzes und der Behörden ausgesetzt. Zum Beispiel muss ein jährliches Boardmeeting (Jahresversammlung) abgehalten, protokolliert und notariell beglaubigt werden, andernfalls drohen Bussen. Das ist mit einem gewissen Aufwand verbunden und verursacht Kosten.

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mit freundlicher Genehmigung: http://traumhaus-philippinen.com

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